ارزش یک آپارتمان، عددی نیست که مالک میخواهد؛ عددی است که خریدار حاضر است بپردازد. در استانبول فاصلهٔ این دو عدد اغلب دهها درصد است. برای دیدن این فاصله باید بدانید در همان ساختمان، همان طبقه و همان نما چه میگذرد. کار ما دقیقاً همین است.
قیمت آگهی، قیمت فروش نیست
عددی که در سایتهای آگهی میبینید یک درخواست است، نه یک نتیجه. یک آپارتمان ماهها روی ۲۰ میلیون لیر میماند و بعد ۱۷ میلیون معامله میشود؛ اما چیزی که در ذهنها میماند همان عدد اول است. وقتی میشنوید همسایه آپارتمانش را «به فلان قیمت گذاشته»، فقط فهمیدهاید که آن قیمت را امتحان کرده است.
ما در فهرست خودمان میدانیم هر واحد با چه عددی وارد بازار شد، چقدر چانه خورد و در چند روز فروخت. ارزشگذاری آپارتمان را روی همین داده بنا میکنیم. به همین دلیل عددی که میدهیم معمولاً کمی پایینتر از قیمت آگهیهاست و معمولاً هم درست از آب درمیآید.
در اجاره هم همین منطق برقرار است. آگهیهای اجاره بالا شروع میشوند و قرارداد پایینتر بسته میشود. دانستن اجارهٔ واقعی، سادهترین راه برای خالی نماندن واحد شماست.
روند کار چگونه است
- آپارتمان را برای ما توضیح دهیدنام مجتمع یا محله، طبقه، متراژ، تعداد خواب و جهت نما. معمولاً چند عکس در واتساپ کافی است.
- مقایسه را ما انجام میدهیمآگهیهای فعال واحدهای مشابه در همان مجتمع و اطراف، معاملههای انجامشدهای که میشناسیم و تعداد واحدهای رقیب در همان لحظه را بیرون میکشیم.
- یک بازه میدهیم، نه یک عدد«با این قیمت زود میفروشد، با این قیمت منتظر میماند» — بازه را همراه با دلیلش مکتوب میفرستیم.
- تصمیم با شماستاگر تصمیم به فروش نگیرید هم اشکالی ندارد. دانستن ارزش داراییتان هر تصمیم بعدی را سادهتر میکند.
چه چیزهایی قیمت را میسازند
طبقه و نما
در یک مجتمع، فاصلهٔ طبقهٔ سوم تا هجدهم اگر منظره باز باشد تا حدود پانزده درصد میرسد. نمای آفتابگیر و نمای پشتی هم همینطور از هم جدا میشوند.
متراژ مفید
متراژ ناخالص همیشه فضای قابل زندگی را نشان نمیدهد. جای ستونها، هدررفت راهرو و بسته یا باز بودن بالکن مستقیماً روی قیمت مینشیند.
شارژ ماهانه
شارژ بالا سقف قیمتی را که خریدار میتواند بپردازد پایین میآورد. سرمایهگذار شارژ را از اجاره کم میکند و با عدد باقیمانده تصمیم میگیرد.
وضعیت سند و وام
سند کات ایرتیفاکی است یا کات مولکیتی، پایانکار دارد یا نه، برای وام بانکی مناسب است یا نه. اینها استخر خریداران را باز و بسته میکنند.
بازسازی
فاصلهٔ قیمتی میان واحدی با آشپزخانه و سرویس بازسازیشده و واحدی دستنخورده، معمولاً از هزینهٔ خود بازسازی بیشتر است.
زمانبندی
تعداد واحدهایی که همان موقع در همان مجتمع برای فروش هستند، عدد شما را تعیین میکند. اگر پنج واحد همزمان بیرون آمده باشد، صبر کردن منطقی است.
چه زمانی ارزشگذاری لازم است
اگر قصد فروش دارید، پیش از انتشار آگهی. آگهیای که با عدد اشتباه باز شود، توجه دو هفتهٔ اول را میسوزاند؛ بعد از آن حتی با کاهش قیمت هم خریدار فکر میکند ایرادی در کار است. اگر میخواهید اجاره بدهید، دانستن اجارهٔ واقعی جلوی خالی ماندن ماهها را میگیرد.
در تقسیم ارث یا جدایی، طرفها به یک عدد مشترک نیاز دارند و یک نظر مستقل گفتوگو را آسان میکند. اگر هم قصد خرید واحد تازهای دارید، بدون دانستن ارزش دارایی فعلی نمیتوان بودجه بست.
برای دیدن اینکه در هر مجتمع چند واحد در فهرست ما هست، به صفحهٔ مجتمعهایی که میشناسیم سر بزنید. فهرست کامل و بهروز واحدها هم در صفحهٔ آپارتمانهای فروشی استانبول است.
پرسشهای پرتکرار
ارزشگذاری هزینه دارد؟
خیر. نظر قیمتی ما رایگان است و شما را متعهد نمیکند. لازم نیست فروش را به ما بسپارید.
چقدر طول میکشد؟
اگر مجتمعی باشد که از نزدیک دنبال میکنیم، معمولاً همان روز. در محلهای که کمتر معامله کردهایم چند روز طول میکشد، چون اول وضعیت روز آن منطقه را درمیآوریم.
آپارتمان را از نزدیک میبینید؟
اگر لازم باشد بله، با هماهنگی قبلی در داخل استانبول. برای بیشتر واحدها عکس، نقشهٔ طبقه و چند پرسش کافی است.
این گزارش رسمی کارشناسی است؟
خیر. گزارشی که به بانک، دادگاه یا ادارهٔ ثبت ارائه میشود باید از یک شرکت ارزیابی دارای مجوز SPK گرفته شود. آنچه ما میدهیم نظر قیمتی مشاوری است که در همان منطقه واقعاً خرید و فروش میکند. این دو کار متفاوتاند و اغلب مکمل هم هستند.
اگر با عددی که گفتید نفروخت چه؟
ما بازه میدهیم، نه تضمین. اگر بازار تکان بخورد عدد را بهروز میکنیم. بازخوردهای ماه اول خودش نشان میدهد قیمت کجا ایستاده است.
آپارتمانم در منطقهای است که شما آگهی ندارید؛ باز هم نگاه میکنید؟
نگاه میکنیم، اما رک باشیم: در منطقهای که نمیشناسیم دقت عدد ما پایین میآید. در چنین حالتی همان اول این را میگوییم و در صورت لزوم شما را به کسی که آن منطقه را میشناسد معرفی میکنیم.
آنچه در این صفحه توضیح داده شد یک نظر بازار است و جای گزارش رسمی کارشناسی را که شرکتهای ارزیابی دارای مجوز سازمان بازار سرمایهٔ ترکیه (SPK) تهیه میکنند نمیگیرد. برای گزارشی که قرار است به بانک یا یک مرجع رسمی ارائه شود باید به یک شرکت ارزیابی دارای مجوز مراجعه کنید.