Bir dairenin değeri, sahibinin istediği rakam değildir; alıcının ödemeye razı olduğu rakamdır. İstanbul'da bu iki rakam arasındaki fark çoğu zaman yüzde onlarla ölçülür. Farkı görebilmek için aynı binada, aynı katta ve aynı cephede ne olup bittiğini bilmek gerekir. Biz de tam olarak bunu yapıyoruz.
İlan fiyatı, satış fiyatı değildir
Portallarda gördüğünüz rakamlar bir taleptir, bir sonuç değil. Bir daire aylarca 20 milyon TL'ye asılı kalır, sonra 17 milyona el değiştirir; ama portalda hatırlanan hep o ilk rakamdır. Komşunuzun dairesini «şu fiyata çıkardı» diye duyduğunuzda, o fiyattan satıldığını değil, o fiyattan denendiğini öğrenmiş olursunuz.
Biz kendi envanterimizde hangi dairenin hangi rakamdan çıktığını, ne kadar pazarlık gördüğünü ve kaç günde satıldığını biliyoruz. Daire değerleme çalışmamızı bu verinin üzerine kuruyoruz. Bu yüzden verdiğimiz rakam genelde ilan fiyatlarının biraz altında olur ve genelde de doğru çıkar.
Aynı mantık kiralamada da geçerlidir. Kira ilanları yüksek başlar, sözleşmeler daha aşağıda kapanır. Rayiç kirayı bilmek, dairenizi boş bekletmemenin en kolay yoludur.
Nasıl çalışıyor
- Daireyi bize anlatınSite ya da mahalle, kat, brüt metrekare, oda sayısı ve cephe. WhatsApp'tan birkaç fotoğraf göndermeniz çoğu zaman yeterli oluyor.
- Karşılaştırmayı biz yapıyoruzAynı sitede ve yakın çevrede benzer dairelerin güncel ilanlarını, bildiğimiz gerçekleşen satışları ve o an rakip konumdaki daire sayısını çıkarıyoruz.
- Tek rakam değil, aralık veriyoruz«Şu fiyattan hızlı satar, şu fiyattan bekler» şeklinde bir aralık ve bunun gerekçesini yazılı olarak paylaşıyoruz.
- Karar sizinSatmaya karar vermeseniz de olur. Elinizdekinin ne ettiğini bilmek, sonraki her kararı kolaylaştırır.
Fiyatı belirleyen şeyler
Kat ve cephe
Aynı sitede 3. kat ile 18. kat arasındaki fark, manzara açıksa yüzde on beşi bulabiliyor. Güneş alan cephe ile arka cephe de aynı şekilde ayrışıyor.
Kullanılabilir metrekare
Brüt metrekare her zaman yaşanabilir alanı anlatmaz. Kolon yerleşimi, hol kaybı ve balkonun kapalı olup olmaması fiyata doğrudan yansır.
Aidat
Yüksek aidat, alıcının ödeyebileceği fiyatı aşağı çeker. Yatırımcı bakıyorsa kira getirisinden aidatı düşer; kalan rakam kararı verir.
Tapu ve kredi durumu
Kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi, iskan var mı, banka kredisine uygun mu. Bunlar alıcı havuzunu doğrudan daraltıp genişletiyor.
Yenileme durumu
Mutfağı ve banyosu yenilenmiş bir daire ile olduğu gibi duran bir daire arasındaki fiyat farkı, çoğu zaman yenileme maliyetinin üstünde çıkıyor.
Zamanlama
Aynı sitede aynı anda satışta olan daire sayısı sizin rakamınızı belirler. Beş daire birden çıktıysa beklemek, tek daireyseniz ısrar etmek mantıklıdır.
Ne zaman değerleme yaptırmalı
Satmayı düşünüyorsanız, ilana çıkmadan önce. Yanlış rakamla açılan bir ilan ilk iki haftanın ilgisini harcar; sonra fiyat düşseniz bile alıcı «bunda bir sorun var» diye bakar. Kiraya verecekseniz, rayiç kirayı bilmek boş geçen ayları önler.
Miras paylaşımı ya da boşanma gibi durumlarda taraflar arasında ortak bir rakama ihtiyaç olur; bağımsız bir görüş konuşmayı kolaylaştırır. Yeni bir daire alacaksanız da elinizdekinin ne ettiğini bilmeden bütçe kurmak zordur.
En yoğun çalıştığımız bölge Maslak ve çevresi. Oradaki bir daire için Maslak satılık daire değerleme sayfasında bölgeye özel rakamları bulabilirsiniz. Hangi sitede ne kadar ilanımız olduğunu görmek isterseniz siteler sayfamıza, güncel portföy için satılık daireler sayfasına bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Değerleme ücretli mi?
Hayır. Verdiğimiz fiyat görüşü ücretsiz ve bağlayıcı değildir. Satışı bize vermek zorunda değilsiniz.
Ne kadar sürer?
Yakından takip ettiğimiz bir sitedeyse çoğu zaman aynı gün. Daha az işlem gördüğümüz bir bölgedeyse birkaç gün sürebilir, çünkü önce o çevredeki güncel durumu çıkarıyoruz.
Daireyi yerinde görüyor musunuz?
Gerekiyorsa evet, İstanbul içinde randevuyla geliyoruz. Çoğu daire için fotoğraf, kat planı ve birkaç soru yeterli oluyor.
Bu resmi bir ekspertiz raporu mu?
Hayır. Bankaya, mahkemeye veya tapu işlemine sunulacak rapor, SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme şirketinden alınır. Bizim verdiğimiz, o bölgede fiilen alım satım yapan bir emlakçının fiyat görüşüdür. İkisi farklı işlerdir ve çoğu zaman birbirini tamamlar.
Verdiğiniz rakamdan satılmazsa ne olur?
Aralık veriyoruz, garanti vermiyoruz. Piyasa hareket ederse rakamı güncelleriz. İlk aydan sonra gelen geri dönüşler zaten fiyatın nerede durduğunu açıkça gösterir.
Dairem sizin ilan verdiğiniz bölgede değil, yine de bakar mısınız?
Bakarız, ama dürüst olalım: bilmediğimiz bir bölgede vereceğimiz rakamın isabeti düşer. Böyle bir durumda bunu size baştan söyler, gerekiyorsa o bölgeyi bilen birine yönlendiririz.
Bu sayfada anlatılan değerlendirme bir piyasa görüşüdür; 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu kapsamında yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca hazırlanan resmi ekspertiz raporunun yerine geçmez. Bankaya veya resmi bir mercie sunulacak rapor için lisanslı bir değerleme şirketine başvurmanız gerekir.